Petits logements, grosse injustice face au DPE : ça va changer en juillet !

L'interdiction programmée de la location des passoires thermiques issue de la loi Climat et résilience a donné un poids très conséquent au DPE. L’outil se doit donc d’être fiable et équitable. Mais parmi ces logements les moins bien isolés (classés F ou G), on retrouve une part importante de petites surfaces. Coïncidence ? Certainement pas… Les calculs ne sont pas bons, on vous explique pourquoi et comment le gouvernement va revoir sa copie !

L’influence grandissante du DPE sur la valeur des logements

Le DPE, ou diagnostic de performance énergétique, évalue à la fois la consommation d'énergie et l'impact environnemental d’un logement. En résumé, il est là pour attester qu’un bien immobilier est un nid douillet, champion de l'efficacité énergétique ou s'il aurait bien besoin d'une rénovation. 

Obligatoire lors d’une vente depuis 2006, et dans un bail de location depuis 2007, ce document donne une idée claire au futur locataire ou acheteur des travaux à envisager ou du montant des factures d’énergétiques auxquelles s’attendre. Rendu opposable depuis 2021, il a encore pris de l’envergure avec la chasse aux mauvais élèves lancée par la Loi Climat en août 2022 : gel des loyers, interdiction de mise en location.

En 2023, sur les 30 millions de résidences principales françaises, on comptait environ 4,8 millions de passoires thermiques. Selon le calendrier visant à éradiquer ces cancres du parc immobilier locatif d’ici à 2028, ce sont 5,2 millions de logements qui tombent sous le coup de cette menace progressive redoutée par les propriétaires ! Si la valeur verte d’un bien immobilier évaluée par le DPE peut être vertueuse, une mauvaise note peut à l’inverse avoir une incidence catastrophique pour un vendeur ou un loueur. Et c’est d’autant plus gênant si les critères de notation sont faussés…

Algorithme, pondération, méthode des 3C… la part sombre du DPE

Le diagnostic de performance énergétique se base sur différents critères tels que l'isolation, le système de chauffage, la ventilation, ou encore les matériaux de construction. Elle se matérialise par une note de A à G, informant sur son efficacité énergétique, de la meilleure, à la pire. Ainsi, les biens classés F et G sont désormais connus sous le nom de “passoires thermiques” ou “passoires énergétiques”.

Jusque-là, c’est simple. Mais derrière ce B-A.BA, se cachent un dispositif de calcul opaque et un algorithme méconnu du public. Une étude de l’Institut Sapiens étrillant le DPE pointait récemment du doigt "les pondérations des différentes caractéristiques de notations". Voilà pour la partie souterraine du DPE.

En surface, c’est le “Calcul de Consommations Conventionnelles” qui est clairement mis en cause pour les petits logements. Cette méthode appliquée depuis 2021, dite 3CL, laisse apparaître un biais de calcul évident. Les critères d'évaluation standard ne sont pas adaptés aux petites habitations. Pourquoi ? Parce que la consommation d’énergie, et notamment celle d’eau chaude sanitaire, est évaluée en unités de surface (m²). “Plus la surface d’un logement est petite, plus la part de l’eau chaude sanitaire (taille du ballon entre autres) pèse sur son classement, sans lien réel avec le nombre d’occupants”. Ce n’est pas nous qui le disons, c’est Christophe Béchu, ministre de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires, qui mettait les pieds dans le plat, le 12 février dernier dans le journal Le Parisien.

Pour imager, prenons l’exemple d’une personne vivant seule dans un studio de 20 m². Elle aura en toute logique la même consommation d’eau chaude qu’en habitant dans un 40 m². Cependant, sa consommation d’eau chaude sanitaire au m² ne sera pas du tout la même ! 

Le 3LC est certes plus fin que l’ancien procédé de calcul du DPE basé sur les factures énergétiques. Mais il n’est pas équitable et pèse lourd sur les mauvais résultats des petites surfaces. Aujourd’hui plus de 27% des biens de moins de 40 m² sont ainsi, à tort, considérés comme des passoires thermiques. Bonne nouvelle si vous êtes concerné, ce défaut du DPE est sur le point d’être corrigé !

La copie du DPE revue et corrigée, c’est pour juillet

Afin de rectifier cette évaluation injuste des performances énergétiques des petits appartements, le ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires a annoncé une réforme qui permettrait à 140 000 logements de passer mécaniquement des rangs G et F à un rang E. Cette modification sera effective à partir du 1er juillet 2024 et impactera 11% du parc immobilier métropolitain.

Pour obtenir cette réévaluation mathématique du DPE, les propriétaires n’auront qu’à en faire la demande sur le site Internet de l’agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (ADEME). En indiquant le numéro de leur DPE, une attestation de nouvelle étiquette sera générée ! On aime quand c’est aussi simple !