Comment réduire vos impôts grâce au déficit foncier ?

Au-delà de la loi Pinel dont l’extinction est prévue à la fin de l’année, l’investissement locatif est peu encouragé sur le plan fiscal. Pourtant, en le couplant avec des travaux de rénovation énergétique, il est possible de faire des économies d’impôts. La performance environnementale des logements est devenue un enjeu majeur, tant pour améliorer le confort des logements que pour faire baisser les factures d'énergie. Mais si investir dans des travaux d’amélioration énergétique offre également des avantages fiscaux, pourquoi s’en priver ? C’est le principe du déficit foncier. Et depuis le 21 avril 2023, le décret n°2023-297 a officialisé le doublement du plafond d’imputation des déficits fonciers sur le revenu global jusqu’en 2025. On vous explique comment en bénéficier.

En quoi consiste le déficit foncier ?

Depuis 1993 et la loi Balladur, le déficit foncier consiste en un avantage consenti aux investissements locatifs. Pour en bénéficier, le propriétaire doit opter pour le régime réel. Ce régime permet de déduire toutes les charges et les travaux de rénovation, dès lors que leur montant dépasse 30 % des loyers perçus. Dans ces conditions, ils génèrent ce que l’on appelle un déficit foncier.

Ce dispositif est réservé aux propriétaires percevant des loyers annuels supérieurs à 15 000 € et exige que la location soit non meublée.

Attention, tous les travaux ne sont pas éligibles au déficit foncier. Pour ce faire, ils doivent concerner obligatoirement :

• l'isolation thermique par le toit, les murs, les planchers bas ou les portes et fenêtres ;
• l’amélioration des dispositifs de chauffage ;
• la mise en place de systèmes utilisant les énergies renouvelables pour le chauffage et l’eau chaude.

Dernier critère à respecter, ces travaux devront être réalisés par des professionnels RGE “reconnus garants de l'environnement”, assurant ainsi la qualité et la conformité des interventions aux normes environnementales actuelles.

Enfin, le déficit foncier peut être cumulé avec d’autres dispositifs fiscaux avantageux comme la loi Pinel, Loc’Avantages ou la loi Malraux, offrant ainsi des opportunités supplémentaires pour optimiser la fiscalité de vos investissements immobiliers.

Le plafond du déficit foncier a doublé !

En le passant de 10 700 € à 21 400 €, le gouvernement a temporairement doublé le plafond d’imputation du déficit foncier jusqu’en 2025. Cette mesure vise à inciter les propriétaires à réaliser des travaux pour améliorer l'efficacité énergétique de leurs biens énergivores, à savoir les passoires thermiques. À la clé, moins d’impôts à payer, car le montant des travaux peut s’imputer sur les salaires oo les pensions de retraite perçus par le foyer dans l’année.

Pour bénéficier du déficit foncier cette année, la rénovation devra remplir certains critères stricts. Les travaux effectués en 2023 doivent être conformes à la réglementation énergétique actuelle. De plus, deux expertises (pré et post chantier) des performances énergétiques du bien sont exigées pour confirmer que celui-ci est passé d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D au diagnostic de performance énergétique (DPE). Après la réalisation de ces travaux et l'amélioration confirmée, le bien doit être loué pendant au minimum trois ans à partir de la date d'affectation, pour pouvoir bénéficier de cet avantage fiscal.

À noter, si les travaux s’étendent sur deux années, le doublement du déficit foncier sera mentionné sur la déclaration d’impôts de l’année où les travaux ont été facturés et non celle durant laquelle ils ont été effectués. 

Quels sont les avantages de ce doublement du déficit foncier pour les bailleurs ?

Le doublement du déficit foncier est avantageux pour de nombreuses raisons.

D’abord, l’aspect financier n’est pas à laisser pour compte. Cela permet une belle réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 400 € par an. Par conséquent, la location du bien concerné est encore plus rentable. En outre, le surplus de déficit pourra être étalé sur les dix prochaines années fiscales et apporter, sur le long terme, une réelle économie pour le propriétaire bailleur.

En second lieu, ces travaux de valorisation apporteront une plus-value écologique et énergétique à votre bien pour les années à venir. Cet argument est d'autant plus crucial que l'État intensifie ses efforts pour éliminer les passoires thermiques, soit environ 1,6 million de logements en France. Ces dernières risquent prochainement d'être évincées du parc locatif par l’entrée en vigueur progressive de la loi Climat, si elles ne sont pas rénovées. Ainsi, investir dans la rénovation énergétique permet non seulement de se conformer aux réglementations en vigueur, mais aussi de sécuriser et d'accroître la valeur de votre patrimoine immobilier, tout en contribuant à la transition écologique.

Pour finir, votre bien aura une valeur ajoutée significative par rapport à d'autres logements. En offrant un appartement aux performances énergétiques améliorées, vous attirerez des locataires soucieux de leur confort et de leurs dépenses énergétiques. Ces derniers bénéficieront de factures d’énergie réduites, ce qui les incitera à privilégier votre logement. Une meilleure efficacité énergétique est non seulement un atout pour la location, mais elle augmente également la valeur de revente de votre bien, rendant votre investissement encore plus rentable à long terme.

En 2024, investir dans la rénovation énergétique grâce au doublement du déficit foncier représente une belle opportunité pour réduire vos impôts tout en augmentant la valeur de votre bien immobilier. En améliorant l'efficacité énergétique de votre logement, vous contribuerez à la transition écologique !