Impact de l’interdiction de location des logements classés G : enjeux et solutions pour les propriétaires

Depuis le 1er janvier 2025, une nouvelle ère s'est ouverte pour le marché immobilier français avec l'interdiction de mise en location des logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Cette mesure, issue de la loi Climat et Résilience de 2021, concerne plus de 567 000 logements dans le parc locatif privé français et bouleverse les stratégies des propriétaires bailleurs. Entre obligation de rénovation énergétique, crainte de pertes financières et complexités administratives, cette interdiction soulève de nombreuses questions tant pour les propriétaires que pour les locataires.

Que dit exactement la loi sur l'interdiction des logements classés G ?

Conformément à la loi Climat et Résilience adoptée en août 2021, les logements étiquetés G au diagnostic de performance énergétique sont considérés comme non décents depuis le 1er janvier 2025. Ces passoires thermiques, caractérisées par une isolation déficiente et nécessitant une consommation excessive de chauffage, sont désormais interdites à la location.

Il est important de préciser que cette interdiction ne s'applique pas à tous les logements G de manière immédiate.

En effet, elle concerne :

• les nouveaux contrats de location signés à partir du 1er janvier 2025 ;
• les contrats renouvelés ou reconduits tacitement après cette date.

Les baux en cours signés avant 2025 ne sont pas concernés tant qu'ils ne font pas l'objet d'un renouvellement. Cette nuance est essentielle car elle permet une mise en application progressive de la mesure.

Ce calendrier d'interdiction s'inscrit dans une stratégie plus large de lutte contre les logements énergivores :

• 2025 : Interdiction des logements classés G ;
• 2028 : Interdiction des logements classés F ;
• 2034 : Interdiction des logements classés E.

Pour les territoires d'outre-mer, un calendrier spécifique a été mis en place, avec une interdiction des logements G à partir de 2028 et des logements F à partir de 2031.

Impact sur le marché immobilier et réactions des propriétaires

Cette nouvelle réglementation provoque des réactions diverses parmi les propriétaires de passoires thermiques. Selon une étude récente citée dans nos sources, face à l'interdiction de location des logements classés G :

• 46% des propriétaires prévoient de rénover leur bien ;
• 36% choisissent de ne rien faire malgré l'interdiction ;
• les autres envisagent de vendre.

Cette réticence à entreprendre des travaux s'explique par plusieurs facteurs. Outre les contraintes financières, de nombreux propriétaires invoquent un calendrier trop restreint et des méthodes de calcul du DPE qu'ils jugent perfectibles. Certains attendent d'éventuelles modifications de la méthode de calcul du DPE, comme cela s'est déjà produit par le passé.

Sur le terrain, les professionnels de l'immobilier constatent que la demande pour ces biens reste présente malgré leur mauvaise performance énergétique. Comme le souligne Meggy Pezin, gérante d'une agence immobilière à Toulouse : "Les appartements manquent tellement que les gens sont moins regardants sur le DPE. La semaine dernière, on a fait six visites consécutives pour un T3. Après ces visites, on avait six dossiers sur la table."

Cette situation témoigne de la tension du marché locatif, particulièrement dans les grandes métropoles, où la pénurie de logements peut contraindre les locataires à accepter des biens moins performants énergétiquement.

Dérogations et exceptions à l'interdiction de location

Face aux difficultés que peuvent rencontrer certains propriétaires pour mettre leur logement en conformité, le législateur a prévu quelques exceptions à l'interdiction de location. Ces dérogations concernent principalement deux situations :

1. les contraintes architecturales ou patrimoniales : lorsque les travaux énergétiques ne peuvent être réalisés en raison des spécificités techniques, architecturales ou patrimoniales du bâtiment.
2. les logements en copropriété : si le propriétaire a déjà réalisé tous les travaux possibles dans les parties privatives, mais que la copropriété s'oppose aux travaux sur les parties communes nécessaires pour atteindre la classe énergétique requise.

Il convient de noter qu'une proposition de loi visant à assouplir davantage les règles pour les propriétaires en copropriété a été examinée fin janvier 2025, mais a été rejetée lors des discussions à l'Assemblée nationale. Cette proposition prévoyait notamment de suspendre l'obligation de mise aux normes pendant la réalisation des travaux en copropriété et d'empêcher un locataire de demander une baisse de loyer s'il refuse les travaux d'amélioration énergétique.

En l'absence d'assouplissements supplémentaires, les propriétaires qui ne peuvent pas réaliser les travaux nécessaires s'exposent à des sanctions et à une possible suspension de loyer si leur locataire conteste la location pour non-respect des critères de décence.

Solutions et aides financières pour les propriétaires bailleurs

Pour accompagner les propriétaires dans leurs travaux de rénovation énergétique, plusieurs dispositifs d'aide financière ont été mis en place ou renforcés.

1/ Avantages fiscaux :

•  déduction du montant des travaux du revenu imposable (pour les locations nues au régime d'imposition au réel) ;
• possibilité de déduire le déficit foncier de l'ensemble des revenus, avec un plafond porté à 21 400€ pour les travaux de rénovation énergétique

2 / Aides directes et prêts :

•  TVA à taux réduit (5,5%) pour les travaux de rénovation énergétique ;
• Éco-PTZ : prêt accessible à tous les ménages finançant jusqu'à 30 000€ de travaux à taux zéro et sans avance de frais ;
• MaPrimeRénov' Copropriété : finance une partie des travaux, avec un plafond de 25 000€ par logement jusqu'à 45% pour une rénovation permettant un gain énergétique de 50% ;
• Bonus de 10% en cas de sortie du statut de passoire énergétique ;
• Bonus de 20% du montant des travaux pour les copropriétés dites "fragiles".
• MaPrimeRénov' pour les logements individuels, finançant jusqu'à 90% du montant des travaux pour une rénovation d'ampleur en fonction des ressources financières

Ces dispositifs semblent porter leurs fruits puisque, selon les données officielles, on observe une diminution significative du nombre de logements classés F et G : entre 2023 et 2024, 500 000 logements sont sortis de cette classification, dont 191 000 dans le seul parc locatif privé, soit une baisse de 13%.

Recours et options pour les locataires

Si la réglementation vise avant tout à protéger les locataires de la précarité énergétique, elle leur confère également des droits spécifiques en cas de non-conformité de leur logement.

Lorsqu'un logement ne répond pas aux critères de décence énergétique, le locataire dispose de plusieurs recours :

• signaler au propriétaire la non-conformité du logement, de préférence par courrier recommandé avec accusé de réception ;
• demander la mise en conformité du logement ;
• en cas de désaccord, saisir la justice pour imposer la réalisation de travaux.

En cas de procédure judiciaire, le juge peut décider d'imposer la réalisation de travaux de rénovation énergétique et éventuellement ordonner une diminution ou une suspension du loyer jusqu'à la réalisation de ces travaux.

Il est important de souligner que la loi prévoit une discussion amiable entre propriétaire et locataire avant toute action en justice. Tant que les travaux n'impactent pas la jouissance des lieux, le locataire peut continuer à vivre dans le logement et celui-ci peut continuer d'être loué.

Stratégies des propriétaires face à cette nouvelle contrainte

Face à cette interdiction, les propriétaires de logements classés G développent différentes stratégies pour s'adapter à la nouvelle réglementation :

1. la rénovation énergétique : Pour ceux qui souhaitent conserver leur bien locatif, la réalisation de travaux de rénovation énergétique reste l'option privilégiée. Les travaux les plus couramment entrepris concernent l'isolation, le remplacement des systèmes de chauffage ou l'installation de fenêtres à double vitrage ;
2. l'anticipation administrative : Certains propriétaires choisissent de faire réaliser un nouveau diagnostic énergétique avant toute mise en location, notamment pour les biens disposant d'un DPE ancien. Cette démarche permet d'avoir une vision claire des travaux à engager et parfois même de constater que le logement n'est plus classé G suite aux évolutions des méthodes de calcul ;
3. la vente du bien : Face aux coûts des travaux et à la complexité administrative, certains propriétaires préfèrent se séparer de leur bien, contribuant ainsi à une potentielle modification du parc immobilier locatif ;
4. l'attentisme : Une part non négligeable de propriétaires (36%) choisit de ne rien faire, espérant soit des modifications de la réglementation, soit des évolutions dans le calcul du DPE qui pourraient améliorer la classification de leur logement sans nécessiter de travaux.

Les professionnels de l'immobilier, comme les agences de gestion locative, jouent un rôle essentiel d'accompagnement dans cette transition, en informant les propriétaires sur les aides disponibles et en les guidant dans leurs démarches administratives.

L'interdiction de location des logements classés G constitue un tournant majeur dans la politique de transition énergétique du secteur immobilier français, avec des répercussions significatives tant pour les propriétaires que pour les locataires.