Comment définir un logement décent ?
Interdiction progressive de mise en location des passoires thermiques, lutte contre la précarité énergétique, amélioration du confort thermique, lutte contre le réchauffement climatique... Depuis des années, l’État accorde une attention toute particulière à l’amélioration des conditions de vie des Français et en particulier celles des plus modestes. Parmi les critères et indicateurs mis en place, l’un des plus importants concerne la notion de logement décent. Un bailleur est légalement tenu de fournir à ses locataires un logement décent. Une notion à priori subjective mais qui répond en fait à des critères très précis...
Derrière la notion de logement décent, une définition précise et légale
La notion de logement décent ne date pas d’hier ! Elle apparait pour la première fois dans la loi du 6 juillet 1989 destinée à améliorer les rapports locatifs. Cette notion est ensuite introduite dans la loi SRU du 13 septembre 2000 qui confirme ainsi son inscription au Code Civil. Un décret de janvier 2002 précise par la suite les caractéristiques précises qui définissent plus précisément ce qu’est un logement décent.
Cinq éléments caractérisent la notion de logement décent
La loi définit cinq critères pour juger si oui ou non un logement est considéré comme décent ou indécent. Si un logement ne répond pas à l'un de ces critères, il est donc considéré comme indécent. Dans ce cas, le locataire peut demander des réparations au bailleur ou saisir la justice. Voici les cinq critères de décence d’un logement :
Une surface minimale
Le logement doit comporter au moins une pièce principale ayant une surface habitable au moins égale à 9 m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m, soit un volume habitable au moins égal à 20 m³.
L'absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire
Le logement doit être exempt de risques manifestes pour la sécurité physique ou la santé des occupants. Cela concerne notamment l'état des installations électriques, de gaz, de chauffage, d'eau, de ventilation, etc.
L'absence d'animaux nuisibles et de parasites
Le logement doit être débarrassé de tous les animaux nuisibles et parasites.
Une performance énergétique minimale
Le logement doit présenter une performance énergétique minimale. Cela concerne notamment l'isolation thermique et l'isolation phonique, les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire, etc.
La mise à disposition de certains équipements
Le logement doit être équipé d'un certain nombre d'équipements, tels que :
- une installation d'eau courante chaude et froide ;
- une installation d'évacuation des eaux usées ;
- une installation de gaz ou d'électricité ;
- un système de chauffage ;
- un espace cuisine apte à recevoir des équipements ;
- des équipements sanitaires, avec WC si le logement fait plus d’une pièce.
Que faire si un logement est jugé indécent ?
Un locataire qui considèrerait que son logement ne répond pas à l’un ou plusieurs de ces critères possède plusieurs voies de recours. La première est bien entendu de tenter un recours à l’amiable avant d’entamer, dans les cas extrêmes une procédure judiciaire contre son propriétaire bailleur... La première étape sera donc d’envoyer un courrier en lettre recommandée avec accusé de réception à son propriétaire en justifiant par un certain nombre de preuves le non-respect des critères.
Si cette étape reste inefficace, il est préférable de saisir la Commission départementale de conciliation (CDC), un organisme impartial qui tentera de régler une conciliation.
Si un accord n’est toujours pas trouvé, l’ultime recours consistera à saisir le Tribunal d’instance qui pourra ordonner au propriétaire de faire des travaux ou d’indemniser le locataire lésé.
