Bâtiments exemptés DPE : Quels biens immobiliers échappent au diagnostic énergétique en 2025 ?

En parcourant les annonces immobilières, vous avez peut-être remarqué la mention "bien non soumis au DPE". Alors que le Diagnostic de Performance Énergétique est devenu obligatoire pour la plupart des transactions immobilières, certains bâtiments bénéficient d'une exemption légale. Découvrons ensemble quels sont ces bâtiments exemptés DPE et pourquoi la réglementation française prévoit ces exceptions.

Le DPE : un outil essentiel face aux enjeux environnementaux

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est aujourd'hui un élément central dans toute transaction immobilière. Il permet d'évaluer la consommation énergétique d'un bâtiment ainsi que ses émissions de gaz à effet de serre, notamment le CO2. Cette évaluation s'inscrit dans un contexte où le secteur du bâtiment représente plus de 40% de l'énergie consommée en France et génère environ 23% des émissions de gaz à effet de serre.

Face aux défis climatiques actuels, le DPE joue un rôle déterminant dans la sensibilisation et l'information des acheteurs et locataires potentiels. Son affichage est désormais obligatoire dans les annonces immobilières, et constitue un critère de choix majeur pour de nombreux porteurs de projet immobilier.

En effet, la différence de consommation énergétique entre un logement classé A et un autre classé F ou G peut représenter un écart considérable sur la facture énergétique, pouvant aller du simple au triple, voire davantage pour les passoires thermiques.

Les critères pour exemption DPE : quels bâtiments sont concernés ?

Selon l'article R126-15 du Code de la construction et de l'habitation, tout bâtiment clos et couvert doit théoriquement être soumis au diagnostic de performance énergétique. Toutefois, la réglementation DPE 2023 prévoit plusieurs exceptions.

Voici la liste des bâtiments exemptés de DPE :

• les constructions légères et bâtiments indépendants dont la surface au sol est inférieure à 50 m² (selon l'article R. 111-22 du Code de l'urbanisme), comme les petites maisons individuelles, les dépendances, les abris de jardin, les bungalows, les mobil-homes, les tiny houses, ou encore les cabanes ;
• les constructions temporaires, telles que les maisons témoins, les pavillons d'exposition et autres structures modulaires provisoires ;
• les bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel qui ne sont pas destinés à l'habitation ;
• les lieux de culte (églises, mosquées, synagogues, temples) et les monuments classés ou inscrits au patrimoine historique ;
• les biens neufs vendus en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), qui ne sont pas soumis au DPE classique. Pour ces biens inoccupés, les promoteurs doivent néanmoins fournir un DPE constructeur.

Types de bâtiments sans obligation de DPE : cas particuliers

Au-delà des catégories mentionnées précédemment, d'autres types de biens immobiliers bénéficient également d'une exemption DPE :

• les habitations dépourvues de système de chauffage ;
• les résidences secondaires et les biens faisant l'objet d'une location saisonnière, à condition que les périodes d'occupation (consécutives ou non) n'excèdent pas quatre mois par an.

Il est important de noter que cette dernière exemption pourrait évoluer dans un avenir proche. En effet, avec l'interdiction de louer les logements classés G à partir du 1er janvier 2025, les meublés touristiques et locations de type Airbnb pourraient bientôt être soumis à l'obligation de DPE, dans le cadre des mesures actuellement à l'étude par le gouvernement.

DPE inexistant vs DPE vierge : une distinction importante

Une précision s'impose concernant les diagnostics inexistants DPE : il ne faut pas confondre les biens légalement exemptés de DPE avec ceux qui affichent un "DPE vierge". Dans ce dernier cas, le diagnostic reste obligatoire, mais certains facteurs techniques n'ont pas permis son établissement.

À noter que dès 2025, les propriétaires de biens affichant un DPE vierge seront contraints de réaliser un diagnostic valide pour toute vente ou location, conformément au renforcement de la réglementation française sur l'exemption de DPE.

Le calendrier des interdictions à la location s'échelonne comme suit :

• logements classés G+ (consommation supérieure à 450 kWh/m²/an) : interdits depuis le 1er janvier 2023 ;
• biens notés G : interdiction à partir du 1er janvier 2025 ;
• logements classés F : interdiction à partir du 1er janvier 2028 ;
• biens notés E : interdiction à partir du 1er janvier 2034.

Les exemptions au DPE représentent des cas spécifiques dans la réglementation immobilière française, mais la tendance va clairement vers un renforcement des exigences énergétiques pour tous les types de biens.